Entrevista con Manuel Beltrán. Coordinador de las Cámaras Inmobiliarias de Rosario.
–¿Qué análisis puede hacerse del mercado Inmobiliario y cuál es la situación de la demanda?
Los cambios de hábitos ocasionados por la pandemia han revalorizado a la vivienda como factor fundamental en la calidad de nuestras vidas. Esto trajo como consecuencia que las inmobiliarias estemos recibiendo muchas solicitudes de tasación de propietarios que evalúan la posibilidad de venta de su casa para mudarse a otra propiedad que se adapte mejor a sus nuevas necesidades. Por ejemplo, tenemos muchas consultas de inmuebles que cuenten con espacios al aire libre, como amplios balcones, jardines o terrazas; también buscan propiedades con comodidad para trabajar home office o, inclusive, muchas veces quieren mejorar sus condiciones de ventilación y luz natural.
Hay también una tendencia de trasladarse a lugares con más verde y más espacio en el Gran Rosario, lo que derivó en una fuerte demanda de compra de terrenos en loteos abiertos y barrios cerrados, con un aumento de los valores en dólares de este producto. Además, el bajo costo de construcción actual, medido en dólares colabora para que muchos piensen en la compra de un terreno destinado a la construcción de su casa. Respecto a los inmuebles para uso comercial y oficinas, en general la compra de este tipo de propiedades corresponde a inversores que buscan generar una renta de alquiler superior a la de los inmuebles destinados para vivienda. Debido a las restricciones, algunos rubros tuvieron una baja en su actividad que trajo un incremento en la recisión de contratos de locación, lo que generó un aumento en los locales en oferta de alquiler. Por otro lado, el home office modificó la demanda de alquiler de oficinas. Estos factores confluyeron para que haya oportunidades de inversión, con muy buenos precios respecto a sus valores históricos en este tipo de inmuebles.
En cuanto a inversores de emprendimientos en construcción, están provechando que, debido a la baja en el costo de construcción, muchas desarrolladoras ofrecen unidades a excelentes precios y, además, con la posibilidad de financiación en pesos.
-¿Cuál es la situación de la oferta de propiedades y como se ha adapta a las variaciones en el costo de construcción de este último tiempo?
Desde fines de 2017 (dólar blue de aprox $18) a la fecha, los valores acordados de venta en las propiedades urbanas tuvieron una baja de aprox. De un 30% en dólares (obviamente este es solo un valor de referencia ya que
depende de cada caso puntual de venta). Esto se debe fundamentalmente a que el costo de construcción medido en dólares se encuentra aprox. un 50% más bajo que el costo de construcción a fines de 2017.
El costo de construcción es un valor de referencia muy importante en la venta de unidades usadas. En la zona centro hay muchos edificios en construcción, con una gran cantidad de departamentos en venta. Cuando las desarrolladoras bajan el precio de venta de las unidades debido a la disminución del costo de construcción, se produce una incidencia en el precio de los inmuebles usados, ya que se deben garantizar las probabilidades reales de venta y que no se produzca un desfasaje. A modo de ejemplo, en diciembre el 2017, cuando el dólar cotizaba aprox a $18, CADEIROS y CEIR publicamos un informe estadístico donde un dpto usado en la zona centro, de 2 dormitorios con25 a 35 años, tenía un valor de oferta promedio u$s1.800 por m2 de uso exclusivo (incluyendo balcón) y hoy ese tipo de inmueble nos da un valor de oferta promedio de u$s1.300/m2.
Vale aclarar que son montos correspondientes a la oferta y no al cierre de operaciones. Respecto a los valores de oferta de unidades en el pozo, depende de la ubicación, la orientación y la calidad constructiva. Podemos encontrar unidades en oferta de venta en la zona centro desde los u$s1.300/m2 hasta los u$s1.700/m2 (dependiendo de la calidad constructiva, ubicación, etc.)y con la posibilidad de pago financiado en pesos. Estos son valores de referencia de unidades en construcción, obviamente los departamentos a estrenar terminados tienen otro precio.
En cuanto a los precios de casas ubicadas en el gran Rosario, hoy podemos encontrar lotes en barrios abiertos desde aprox u$s18.000 y el costo de construcción de una casa de 2 dormitorios de 80m2 es de aprox. u$s55.000.
Así podemos ver que el costo total de una casa con jardín en estos loteos puede rondar los u$s73.000, es decir el valor equivalente a un departamento a estrenar de un dormitorio de aprox. 50m2 en la zona centro de la ciudad.
Cuando tasamos una propiedad, surge la pregunta acerca de cuál es objeto de la evaluación de venta del propietario. Por ejemplo, en el caso que quieran vender su casa para comprar otra propiedad entienden rápidamente que si ellos encuentran una propiedad para comprar que bajó aprox. un 30% su valor en dólares respecto a 2017, ellos también deben bajar el precio de su propiedad en la misma proporción. Además, probablemente el saldo de dinero que tienen que agregar para mudarse a un inmueble con mejores prestaciones, también bajó en la misma proporción.
En el caso de venta para luego comprarun lote y construir una casa, también la ecuación es buena para el
vendedor ya quepor ahora el costo de construcción bajó en mayor proporción que el valor de venta de su propiedad.}
–¿De qué manera se han adaptado las empresas inmobiliarias a la Pandemia y a los cambios que ha generado en la oferta y la demanda? ¿Cuál es el acompañamiento que se hace desde la Cámara Inmobiliaria de Rosario?
Estamos asistiendo a una transformación en el sector inmobiliario. El confinamiento ha provocado un cambio en las estrategias de marketing inmobiliario y la tecnología es clave fundamental para el éxito. Es por esto que desde CIR estamos trabajando en este sentido. Justamente estamos por lanzar una intranet exclusiva que nos permita hacer negocios compartidos y trabajar de manera colaborativa a las más de 400 empresas inmobiliarias
asociadas a nuestra cámara, conformando así la Red Inmobiliaria más grande de Rosario y la Región.
También queremos integrar a los nuevos profesionales con nuestros socios para lo cual estamos por inaugurar nuestro propio Espacio de Negocios. Un ámbito de trabajo en el que se pueden realizar reuniones, recibir clientes, organizar presentaciones y fundamental mente que las empresas asociadas puedan encontrarse para generar oportunidades de negocios entre colegas.
Obviamente estamos viviendo un momento de muchos cambios, un punto de inflexión en muchos conceptos preestablecidos pero las empresas inmobiliarias nos adaptamos rápido a esta nueva realidad y la verdad es que el ladrillo continúa siendo elegido por los argentinos como el resguardo de valor más seguro. Nosotros desde CIR creemos que la capacitación continua, la incorporación de nueva tecnología en los procesos de comercialización y
fundamentalmente trabajar un código de ética estricto son los pilares necesarios para que los clientes que sean asesorados por nuestros socios reciban un servicio de mayor calidad.
