Entrevista con Manuel Beltrán. Coordinador de las Cámaras Inmobiliarias de Rosario.
-En líneas generales, ¿cuál fue el comportamiento de los precios de venta de inmuebles durante este año tan particular?
Durante el 2020 los valores acordados de venta en las propiedades urbanas tuvieron una baja promedio de entre un 20% y 30% en dólares, debido a que el costo de construcción medido en esa misma moneda se encuentra en los valores más bajos de los últimos 15 años.
Lo vivido durante este último año también cambió algunas cuestiones sobre la valoración de los inmuebles, puso en primer plano algunas cualidades y condicionantes que no estaban presentes en la misma magnitud a comienzos del año pasado, como la demanda por lotes para construcción fuera de Rosario y fundamentalmente la baja en los costos de construcción, que trajo consigo nuevas oportunidades de inversión.
-Esta baja en los costos de construcción, ¿repercute en las unidades usadas que se ofertan en la zona del micro y macro centro?
El costo de construcción es un valor de referencia muy importante en la venta de unidades usadas. En la zona centro hay muchos edificios en construcción, con una gran cantidad de departamentos en venta. Cuando las desarrolladoras bajan el precio de venta de las unidades debido a la disminución del costo de construcción, se produce una incidencia en el precio de los inmuebles usados, ya que se deben garantizar las probabilidades reales de venta y que no se produzca un desfasaje.
A modo de ejemplo, en diciembre el 2017, cuando el dólar cotizaba aprox a $18, CADEIROS y CEIR publicamos un informe estadístico donde un dpto usado en la zona centro, de 2 dormitorios con 25 a 35 años, tenía un valor de oferta promedio u$s1.800 por m2 de uso exclusivo (incluyendo balcón) y hoy ese tipo de inmueble nos da un valor de oferta promedio de u$s1.300/m2. Vale aclarar que son montos correspondientes a la oferta y no al cierre de operaciones.
-Teniendo en cuenta que durante 2020 creció la demanda de los terrenos en el gran Rosario, ¿qué sucedió con los precios?
Uno de los cambios de hábitos que trajo la Pandemia fue que la gente privilegió estar en su casa y, debido a esto, muchas personas decidieron cambiar su forma de vida y mudarse a lugares con más verde y más espacio. Esta tendencia derivó en una fuerte demanda de compra de terrenos en loteos con un aumento de los valores en dólares.
Además, el bajo costo de construcción actual colabora para que muchos piensen en la compra de un terreno destinado a la construcción de su casa. Como ejemplo, hoy podemos encontrar lotes en barrios abiertos desde los u$s20.000 y el costo de construcción de una casa de 2 dormitorios de 80m2 es de aprox. u$s50.000. Así podemos ver que el costo total de una casa con jardín en estos loteos puede rondar los u$s70.000, es decir el valor equivalente a un departamento a estrenar de un dormitorio de aprox. 50m2 en la zona centro de la ciudad.
-¿Qué sucede con las casas que se encuentran dentro de Rosario?
Tal como estamos mencionando, la vivienda tuvo una gran revalorización ya que todos nos encontramos mucho más tiempo dentro de nuestros hogares por lo que las casas que tienen espacios al aire libre como jardines o terrazas están teniendo más demanda que en años anteriores. Lo que también sucede en la zona centro de la ciudad es que las que están emplazadas en lotes de buenas dimensiones tienen un alto valor como terreno por la posibilidad de construir un edificio, por lo tanto muchas veces ocurre que el valor de tasación de estas propiedades queda determinado por su capacidad edificable.
-¿Qué es lo sucede con los inmuebles destinados a inversión, como pueden ser las unidades de pozo?
Debido a la baja en el costo de construcción muchas desarrolladoras han podido ofrecer oportunidades de inversión muy tentadoras con unidades a excelente precio y, además, con la posibilidad de financiación en pesos, ya que las constructoras pueden aprovechar los pagos mensuales en esta moneda para la compra de materiales y pago de la mano de obra.
Respecto a los valores de oferta, depende de la ubicación, la orientación y la calidad constructiva. Podemos encontrar unidades en la zona centro desde los u$s1.350/m2 de uso exclusivo hasta los u$s1.550/m2 con la posibilidad de pago financiado en pesos. Obviamente las unidades a estrenar terminadas tienen otro valor.
-¿Existe un interés por invertir en inmuebles comerciales?
En general la compra de propiedades de uso comercial corresponde a inversores que buscan generar una renta de alquiler superior a la de los inmuebles destinados para vivienda. Este año debido a la cuarentena, algunos rubros tuvieron una baja en su actividad que trajo un incremento en la recisión de contratos, lo que generó un aumento en los locales en oferta de alquiler. Por otro lado, el home office modificó la demanda de alquiler de oficinas. Estos factores confluyeron para que haya oportunidades de inversión, con muy buenos precios, en este tipo de inmuebles.
-¿Cuáles son las perspectivas para este año?
No hace falta recordar que debido al año complicado que nos tocó vivir las operaciones de compra venta de inmuebles durante 2020 fue inferior a los años anteriores. Sin embargo, las empresas inmobiliarias nos adaptamos rápido a la situación y a pesar de todo seguimos cerrando ventas. El ladrillo continúa siendo elegido por los argentinos como el resguardo de valor más seguro y en este momento podemos encontrar muy buenas oportunidades de compra a precios muy acomodados.
Además, los cambios de hábitos como el home office y la cuarentena han revalorizado a la vivienda, por lo tanto también recibimos muchas consultas de interesados en mudarse para tratar de mejorar su comodidad y lograr así mantener la calidad de vida de sus hogares en esta nueva realidad.
